Tin tức & Sự kiện

Giá trị thực của bất động sản: Giải bài toán khó cho chủ đầu tư

"Giá trị thực" - cụm từ xuất hiện gắn liền với sự ra đời của thị trường bất động sản, nhưng đến năm 2019, cụm từ này mới được nhắc nhiều hơn trong những dự báo của các chuyên gia, giới đầu tư. Một điều dễ nhận thấy qua các dự án, đó là ở mỗi một thời kỳ, nội hàm của khái niệm "giá trị thực" sẽ khác nhau.

Hiểu sao cho đúng về "giá trị thực"?

Giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản phát triển nóng, sau đó thoái trào đã để lại nhiều bài học về giá trị thực của bất động sản. Sau giai đoạn tăng nóng này ởmộtsốkhuvựcgiábấtđộngsảnđãsụt giảm mạnh và kéo dài cho đến tận năm 2014. Tuy nhiên, trải qua giai đoạn này thị trường bất động sản cũng đã có những bước trưởng thành hơn nhờ có quá trình sàng lọc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư.

Đến năm 2019, sau một năm 2018 đầy biến động, những dự báo của giới đầu tư và các chuyên gia về thị trường bất động sản lúc này đều hướng tới ba từ “giá trị thực”.

Niềm tin của người mua đòi hỏi nhiều hơn các yếu tố về vị trí dự án, tiến độ công trình, uy tín chủ đầu tư, chất lượng công trình và tiện ích kèm theo...

Tại Diễn đàn “Giá trị thật bất động sản Việt Nam” vào tháng 4/2019, ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam đã phát biểu: “Quan điểm các doanh nghiệp bất động sản cứ xây nhà lên là đã đóng góp cho xã hội là của những năm trước đây. Thời mua nhà chỉ để ở đã qua rồi. Ngày nay người mua nhà là tìm nơi để sống chứ không chỉ là nơi để ở. Vì thế, chất lượng dịch vụ và giá trị sống mà căn nhà mang lại mới chính là tiêu chí quan trọng mà người mua nhà quan tâm”.

Ngày nay, để đánh giá giá trị bất động sản người ta thường dựa trên rất nhiều tiêu chí khác như các tiện ích trong tổ hợp bên trong căn nhà hoặc trong dự án đó, các hạng mục vật liệu được bàn giao và được sử dụng trong công trình đó có đủ tiêu chuẩn 5 sao hoặc đủ tiêu chuẩn 4 sao, 3 sao không.

Chưa kể “giá trị thực” của một bất động sản còn liên quan đến kết nối hạ tầng giao thông xung quanh dự án đó. Mà việc kết nối hạ tầng xung quanh đôi khi chưa hình thành ngay, kể cả khi bất động sản đã được sang nhượng hoặc bán đến tay người sử dụng. Thậm chí, có thể đến vài năm sau hạ tầng cơ sở mới được phát triển. Tuy nhiên nó vẫn là một phần đóng góp cho giá trị của bất động sản đó.

Ở khía cạnh tài chính, Chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thông thường “Giá trị thực của bất động sản” là giá trị mà bất động sản đó có thể đem lại nguồn thu (lợi nhuận) ổn định trong thời gian dài nếu được đưa vào khai thác. Phương pháp tin cậy để tìm ra giá trị thực là phương pháp dòng tiền chiết khấu tính số tiền thu được trong thời gian dài kết hợp với phương pháp so sánh với những bất động sản có thể so sánh được.

“Nhiều người kinh doanh bất động sản cho rằng giá trị thực của bất động sản là giá trị có thể bán được. Điều này chỉ đúng khi thị trường có thanh khoản (giao dịch tốt), nhưng sẽ không giải thích được vì sao bất động sản có thể tăng mạnh mà vẫn có người mua, hoặc có lúc giảm giá vẫn không có ai quan tâm”, ông Hiển nói.

Nội hàm "giá trị thực" thay đổi theo thời kỳ

Năm 2018, thị trường bất động sản đột ngột chững lại, nguồn cung suy giảm cùng những biến động ở một số phân khúc. Giới quan sát thị trường cho rằng, thị trường lúc này đã hết thời chạy theo giá trị ảo, năm 2019 sẽ đánh dấu một năm khởi đầu của việc tìm kiếm những yếu tố tạo nên giá trị thực trong bất động sản.

Khái niệm “giá trị thực” được cho là đã xuất hiện ngay từ khi ra đời lĩnh vực bất động sản. Chỉ có điều, những quan niệm và tiêu chí để đánh giá giá trị của một bất động sản có sự biến đổi và thích nghi theo từng giai đoạn.

Giám đốc Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills Việt Nam, ông Dương Đức Hiển cho biết, “giá trị thực” của bất động sản cách đây 10 năm đa phần liên quan đến vị trí, vị trí và vị trí. Đó gần như là điều kiện tiên quyết khi mọi người muốn quan tâm và có nhu cầu mua bất động sản.

Giá trị thực của bất động sản: Giải bài toán khó cho chủ đầu tư

 "Nói đến "giá trị thực" của bất động sản, trước tiên phải nói đến giá trị quy đổi ra bằng tiền. Đó là thước đo đầu tiên. Và riêng với bất động sản, những giá trị quyết định được bằng tiền thường sẽ liên quan đến vị trí.
"Giá trị thực" của bất động sản cách đây 10 năm đa phần liên quan đến vị trí, vị trí và vị trí. Đấy gần như là điều kiện tiên quyết khi mọi người muốn quan tâm và có nhu cầu mua bất động sản.
 

"Xác định phân khúc mục tiêu là một thách thức mà không phải chủ đầu tư nào cũng vượt qua dễ dàng".

 Ông Dương Đức Hiển
 

“Vị trí là yếu tố đánh giá lớn nhất để xác định được giá trị bất động sản dường như chỉ phù hợp với thời kỳ trước đây, khi hạ tầng giao thông chưa có, khi các phương tiện giao thông công cộng, phương tiện đi lại còn khó khăn, khi chưa có những cuộc cách mạng về công nghệ. Lúc đó, vị trí dường như là yếu tố duy nhất để quyết định giá trị bất động sản. Còn ở thời điểm hiện tại, bên cạnh vị trí còn rất nhiều tiêu chí liên quan đến chất lượng và thiết kế sản phẩm bất động sản”, ông Hiển nói.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land thì cho hay, cách đây khoảng 10 năm, giá trị thực của sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào giá trị kỹ thuật liên quan đến giá trị đầu tư xây dựng và lợi thế về mặt vị trí chiếm 80-90% giá trị của một sản phẩm bất động sản. Nhưng khoảng năm năm trở lại đây, giá trị sản phẩm nghiêng về giá trị mềm nhiều hơn, yếu tố kỹ thuật chỉ chiếm trên dưới 50%.

Giá trị mềm là gì? Đó là hệ sinh thái các tiện ích, dịch vụ và cảnh quan mà doanh nghiệp địa ốc đầu tư cho sản phẩm của mình. Mô tả cụ thể hơn đó chính là nhu cầu của khách hàng không chỉ sở hữu căn nhà rộng 100 - 200m2 mà họ cần được đáp ứng giá trị hệ sinh thái xung quanh căn nhà đó, bao gồm hệ thống giao thông đồng bộ, cảnh quan thiên nhiên, cây xanh, công viên, trường học, bệnh viện, thương mại...

TS. Hiển cho rằng, với cách tính giá trị thực của bất động sản bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu dựa trên nguồn thu khai thác ước tính thì “Giá trị thực” sẽ thay đổi nếu nguồn thu khai thác thay đổi. Nguồn thu khai thác lại dựa vào nhu cầu khách hàng, môi trường kinh tế, lãi suất ngân hàng, hạ tầng kỹ thuật đường sá, điện nước và các dịch vụ lân cận...

Giá trị thực của bất động sản: Giải bài toán khó cho chủ đầu tư

Như vậy một miếng đất, một căn hộ hiện nay sẽ có giá trị thực khác 10 năm trước. Thí dụ, giá trị thực sẽ tăng lên nếu khu vực đó được đầu tư hạ tầng tốt, có nhiều tiện ích xung quanh, khiến cho giá thuê tăng lên mà vẫn được khách hàng chấp nhận.

TS. Hiển cũng lưu ý, chính sách của Nhà nước cũng làm “giá trị thực” của bất động sản thay đổi mạnh. “Một khu vực 10 năm trước nhà nước chỉ cho xây nhà thấp tầng, hiện nay được phép xây cao tầng chung cư thì giá trị miếng đất sẽ tăng, miếng đất càng to thì giá trị sẽ càng tăng do được làm căn hộ chung cư”, ông Hiển ví dụ.

Đăng ký nhận thông tin lộ trình và bảng giá căn hộ Happy One Central